West-Friesland

Hieronder de uitgebreide beantwoording. (in pdf)

GEMEENTERAAD ENKHUIZEN

INFORMATIEF

BRIEF VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS
BEANTWOORDING VRAGEN VERGADERING RAADSCOMMISSIE GRONDGEBIED

Aan de voorzitter van de gemeenteraad

Geachte voorzitter,

Aanleiding
Tijdens de vergadering van de raadscommissie Grondgebied van 24 augustus 2010, is bij de behandeling van het voorstel bestemmingsplan De Vijzeltuin door de verantwoordelijke portefeuillehouder toegezegd dat een aantal vragen schriftelijk zal worden beantwoord. Met deze raadsbrief wordt aan deze toezegging voldaan.

Achtereenvolgens zullen in deze raadsbrief de volgende, nog openstaande technische vragen worden behandeld:
1.parkeernormen en parkeerbalans;
2.exploitatie/financieel risico parkeergarage in relatie tot de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en tot de openbare parkeerplaatsen;
3.waarborgen met betrekking tot erfafscheidingen belendende percelen;
4.citaat drempels opwerpen uit besprekingsverslag d.d. 16 november 2009;
5.beoordeling bestemmingsplan in relatie tot Bestuursopdracht met mogelijke consequenties;
6.verplaatsen Judasboom.

1. parkeernormen en parkeerbalans

Uitgangspunt voor het verkrijgen van een parkeerbalans zijn de CROW-normen voor centrum en matig stedelijk. Vervolgens is het gemiddelde genomen tussen de minimale en maximale norm (gemiddeld/gemiddeld). Dit is slechts anders als hieromtrent afspraken worden gemaakt. Hieronder wordt ingegaan op de parkeerbalans in het algemeen en de gehanteerde normen voor de psycho-geriatrische plaatsen in het bijzonder; hierbij wordt verwezen naar het rapport van Ecorys (bijlage 2 van het bestemmingsplan).

Aangaande de parkeerbalans is aangegeven dat 60 openbare parkeerplaatsen moeten worden teruggebracht in het te ontwikkelen plan. Deze 60 parkeerplaatsen worden gedeeltelijk gebruikt door vergunninghouders en gedeeltelijk voor de blauwe zone.

Gebleken is echter dat voor deze plaatsen geldt dat er een dubbelgebruik is ontstaan. Ze worden namelijk behalve door vergunninghouders en bezoekers van de stad tevens gebruikt door bezoekers en vergunninghouders van het huidige Sociaal Medisch Centrum. Dit dubbelgebruik is vastgesteld op 50%. Daarnaast is in de uitvraag de eis opgenomen dat het plan De Vijzeltuin in haar eigen parkeerbehoefte moet voorzien. Het bedoelde dubbelgebruik moet in het plan worden opgelost. Dat betekent dat dus nog voor 50% van de parkeerplaatsen welke puur zijn gedacht voor vergunninghouders en blauwe zone, anders dan bezoekers en gebruikers van het SMC, een voorziening moet worden getroffen. Met andere woorden het plan moet ook voorzien in 30 openbare parkeerplaatsen (50% van 60 parkeerplaatsen).

Voor de gebruiksfuncties is dus het uitgangspunt dat het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen volgens de CROW-normen gemiddeld/gemiddeld. Voor een dure woning betekent dit dat per woning 1,6 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd (minimum norm is hier 1,5 en de maximum norm is 1,7). Naast dit uitgangspunt omtrent het parkeren is er ook nog een mogelijkheid om het bestemmingsplan in te vullen. Dit is het geval waar de functie ruim is omschreven of meerdere functies mogelijk zijn. In dit plan is dat de bestemming gemengd. Hierbij kan dus niet worden volstaan met alleen een norm van gemiddeld/gemiddeld maar moet er ook bij het berekenen van de parkeerbehoefte worden uitgegaan van een invulling met de grootste parkeervraag. In dit geval is dit bijvoorbeeld de invulling van de gehele bestemming Gemengd met de functie poli/arts/orthodontist. Deze functie vraagt 2.92 parkeerplaats per 100 m. Hiermee is in de parkeerbalans rekening gehouden.

Tot slot komt het voor dat over een aantal normen afspraken worden gemaakt. De reden kan zijn dat de specifieke functie niet voorkomt in de CROW-normen of dat ondanks de CROW-normen een andere norm wenselijker is. In het geval van De Vijzeltuin zijn afspraken gemaakt over de pg-plaatsen. Er is binnen de CROW-normen geen categorie aan te wijzen waar deze pg-plaatsen kunnen worden ondergebracht. Immers het gebruik van een auto is bij deze mensen uitgesloten waar dit bij bijvoorbeeld een verzorgingstehuis niet het geval is. Ter referentie zou bij een verzorgingstehuis een norm gelden van 0,6 per eenheid (uitgaande van gemiddeld/gemiddeld). Verder zijn ook de nultredenwoningen een aparte categorie in deze. Het betreft hier namelijk woningen waarbij wordt uitgegaan van een groeiende zorgvraag. Er is dus geen sprake van reguliere woning (1,25 per woning) maar in onze ogen kan ook nog niet worden uitgegaan van een serviceflat (0,45 per woning). Daarom is hiervoor afgesproken dat het aantal parkeerplaatsen per woning 1 moet zijn.

Al de bovenstaande afwegingen leiden tot een parkeerbalans zoals deze ook volgt uit het rapport van Ecorys.

Door raadscommissielid Mellema van het CDA werd de vraag gesteld of de vijf ontwikkelingsopties die in het Parkeerbeleidsplan zijn opgenomen en zijn overgenomen in hoofdstuk 4.4 van de toelichting op het bestemmingsplan De Vijzeltuin, ter zake doende zijn. In hoofdstuk 4.4 van het bestemmingsplan wordt een bespiegeling van het geldende gemeentelijke beleid in relatie tot dit bestemmingsplan gegeven.

Het aangehaalde parkeerbeleidsplan is actueel beleid en in de toelichting op het bestemmingsplan moet worden nagegaan hoe dit beleid zich verhoudt tot bedoeld beleid; is het bestemmingsplan in overeenstemming met dit beleid. In deze zin is het relevant dat het beleid dan ook in de toelichting wordt behandeld. Overigens kan worden opgemerkt dat de teksten van het bestemmingsplan zijn geschreven ruim voordat de uiteindelijke discussie over het parkeerbeleid is gevoerd en dat inmiddels de raad keuzes heeft gemaakt ten aanzien van de ontwikkelingsopties.

2. exploitatie/financieel risico parkeergarage in relatie tot de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en tot de openbare parkeerplaatsen

Om te voldoen aan de vastgestelde parkeernormen op eigen terrein (zie 1) is door de ontwikkelaar, al bij het indienen van de bieding, gekozen voor de bouw van een parkeergarage. Nadrukkelijk willen wij opmerken dat er ten aanzien van deze garage een onderscheid gemaakt moet worden tussen:
?de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, en
?het parkeerregime voor de 30 openbare parkeerplaatsen als compensatie voor de huidige plaatsen.

In de begroting van de ontwikkelaar is de (geraamde) verkoopopbrengst van de parkeergarage opgenomen. Een opbrengst van onroerend goed kent een nauwe relatie tot het rendement (de exploitatie) daarvan. De geraamde opbrengst is dan ook gebaseerd op huidige inzichten met betrekking tot gebruik, bezettingsgraad en tarifering. Indien deze factoren in de toekomst wijzigen, kan dit tot een andere waardebepaling leiden.
Met betrekking tot de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ligt het financile risico van de parkeergarage volledig bij de ontwikkelaar. De situatie hierbij is niet anders dan die bij parkeergarages van andere projecten (Fruittuinen, WoZoCo Meeuwenlaan e.d.). Het is zijn bedrijfsrisico, los van de vraag of de ontwikkelaar de garage op termijn verkoopt, en zo ja, tegen welke waarde.

Met De Nijs is overeengekomen dat de gemeente het recht van eerste koop van de parkeergarage heeft. Voor deze koopoptie is alleen gekozen om in de gelegenheid gesteld te worden, regie te kunnen voeren op een uniform parkeerregime in de binnenstad en om de mogelijke exploitatie van dat regime door verschillende partijen, tegen te gaan. Dit betekent niet dat de gemeente verplicht is om de parkeergarage in eigendom te verwerven. Procedureel is vastgelegd dat uiterlijk 6 maanden voordat de garage wordt opgeleverd, De Nijs hiervoor een voorstel uitbrengt aan de gemeente. Onder afweging van alle belangen die een rol spelen (koopsom, regievoering, exploitatierisicos, kansen, afzetmogelijkheden) zal eerst dan tot een keuze gekomen worden op de koopoptie wel of niet wordt gelicht.

Met betrekking tot de exploitatie van de garage, moet onderscheid gemaakt worden tussen de parkeerplaatsen benodigd voor de gebruiksfuncties van het complex en de 30 openbare parkeerplaatsen voor omwonenden. Het overgrote deel van de exploitatie wordt verzekerd door opbrengsten uit de gebruiksfuncties. Gelijk vergelijkbare situaties in de stad is dit het risico en de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar om dit met zijn gebruikers te regelen.

Juist omdat vanaf de start van het project als randvoorwaarde is meegegeven dat de huidige openbare parkeerplaatsen door de ontwikkelaar gecompenseerd moesten worden, is voor deze plaatsen in de verkoopopbrengst gerekend met afwijkende parameters. Dat laat onverlet dat ook deze 30 openbare plaatsen een waarde vertegenwoordigen.
Op dit moment wordt door ons met De Nijs nog overleg gevoerd op welke wijze deze openbare plaatsen beschikbaar worden gesteld. Ons uitgangspunt daarbij is dat de buurtbewoners voor deze 30 plaatsen, ten opzichte van de huidige situatie, niet in een nadeliger positie mogen komen te verkeren, zolang het huidige parkeerregime van kracht is. Langs welke weg dit bereikt kan worden is nog onderwerp van overleg. Wij hopen dit overleg voor de raadsvergadering van 7 september afgerond te hebben.

3. waarborgen met betrekking tot erfafscheidingen belendende percelen

De vraag van raadslid mevrouw Kunst over waarborgen met betrekking tot erfafscheidingen is nader bekeken in een overleg tussen afgevaardigden van de PvdA (mevrouw Kunst en de heer Fijma), de behandelende ambtenaar en de stedenbouwkundige, de heer Wijntjes. Wij merken hierover het volgende op. In de welstandsnota is in de toelichting behorende bij het deelgebied D, hierover een aantal algemene randvoorwaarden opgenomen. Aan de fractie zijn handreikingen gedaan om, indien de PvdA dit zinvol vindt, tot een amendement te komen op deze welstandseisen om zo tot een betere borging te komen. In het gesprek is ter sprake gekomen om deze regels uit de toelichting ook in de welstandscriteria zelf op te nemen, om deze zo meer kracht bij te zetten. Ook zou in de criteria bijvoorbeeld kunnen worden opgenomen dat de achtergevel op een zorgvuldige, waar mogelijk, op speelse wijze, vorm moet worden geven. Wij wachten een eventueel amendement van de PvdA in deze af.

4. citaat drempels opwerpen uit besprekingsverslag d.d. 16 november 2009

Door diverse fracties zijn vragen gesteld waarom door de verantwoordelijke wethouder in november 2009 gezegd is dat er voor een nieuwe raad extra drempels opgeworpen worden.
Het is ons gebleken dat deze tekst onderdeel uitmaakt van het verslag van de Stuurgroep SMC waarin De Nijs en de gemeente vertegenwoordigd zijn. Om dit citaat goed te kunnen verstaan dient deze gelezen te worden in de context waarin dit is gezegd. Tijdens het overleg in november 2009 kwam de verdere planning van werkzaamheden aan de orde, mede in relatie tot de te houden verkiezingen in maart 2010. Door de ontwikkelaar werd gevraagd of een nieuwe raad terug zou kunnen komen op eerdere besluitvorming. Door de verantwoordelijke wethouder is toen gezegd dat een raad altijd, zowel in de bestaande samenstelling als in een nieuwe samenstelling na verkiezingen, zijn eigen besluitvorming kan heroverwegen en altijd een nieuw besluit kan nemen. Vooraf, zo heeft hij betoogd, kunnen dus nimmer garanties worden gegeven of het beoogde bestemmingsplan door de gemeenteraad zal worden vastgesteld. Juist omdat de raad tijdens de zittingsperiode 2006 2010 dit dossier heeft behandeld, daar veel kennis over heeft en daar mede verantwoordelijk voor is, heeft hij er voor gepleit, in het kader van verantwoordelijkheden en voortgang, om zowel het contract (de zogenaamde tweede overeenkomst SMC) als het concept van het bestemmingsplan normaal in procedure te brengen.

Met het citaat van het opwerpen van drempels voor een nieuwe raad is niets anders bedoeld dan dat de portefeuillehouder zich heeft gerealiseerd dat hoe verder het proces is voortgeschreden des te groter de consequenties bij een afwijkend besluit voor een gemeente kunnen zijn. Dat laat onverlet dat een raad altijd zijn eigen bevoegdheid houdt. Terecht heeft de wethouder zijn betoog dan ook afgesloten met de passage dat garanties vooraf niet gegeven kunnen worden.

5. beoordeling bestemmingsplan in relatie tot Bestuursopdracht met mogelijke consequenties

Zowel tijdens als buiten de commissievergadering om, is ons de vraag gesteld waaraan uw raad een voorliggend bestemmingsplan eigenlijk moet toetsen.
Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dienen, in algemene zin, twee dingen centraal te staan, namelijk:
?is er sprake van goede ruimtelijke ordening, aan te tonen door een goede ruimtelijke onderbouwing;
?is het bestemmingsplan financieel-economisch uitvoerbaar.
Het spreekt voor zich dat uw raad, als het daartoe bevoegde orgaan, bij de beoordeling van de ruimtelijke onderbouwing, tevens dient te betrekken de wijze waarop ingebrachte zienswijzen van een inhoudelijke reactie zijn voorzien. Voor onze mening over dit bestemmingsplan verwijzen wij u op deze plaats naar het voorliggende raadsvoorstel.

Wij begrijpen heel goed dat in dit specifieke geval de integrale beoordeling verder gaat, omdat in april 2006 door uw raad een Bestuursopdracht voor dit project is vastgesteld. In de Bestuursopdracht is opgenomen dat voor het Sociaal Medisch Centrum aan de Vijzelstraat de volgende doestellingen gelden:
1.het handhaven van de bestaande gezondheidsvoorzieningen in de binnenstad van Enkhuizen;
2.het scheppen van voorwaarden om te komen tot een versterking van de 1e en 2e lijns gezondheidszorg in de binnenstad;
3.het in aansluiting op punt 2 komen tot een vraaggestuurd aanbod van voorzieningen op het terrein van wonen, welzijn en zorg;
4.het privaatrechtelijk overdragen van het eigendom, het beheer en de exploitatie van het Sociaal Medisch Centrum aan een marktpartij, overeenkomstig marktconforme voorwaarden.

Subdoelstellingen zijn:
1.het op peil houden en waar mogelijk uitbouwen van het aanbod van subregionale voorzieningen;
2.het in stand houden van de satellietfunctie ten opzichte van centrale voorzieningen in Hoorn;
3.waar mogelijk medewerking verlenen aan ruimtelijke ontwikkelingen bij nieuwe initiatieven;

In de Bestuursopdracht werd naast een aantal uitgangspunten tevens een aantal randvoorwaarden opgenomen. Naast handhaving van bestaande zorgfuncties en het benoemen van een financile ondergrens, werd een aantal kernfuncties benoemd waar ten aanzien van de beoogde uitbreiding aan gedacht zou kunnen worden. Deze Bestuursopdracht, een opdracht van uw raad aan ons college, heeft vooral een interne werking. Op basis van het nu voorliggende eindresultaat kunt u beoordelen of ons college haar werk goed heeft gedaan.

Gelet op het voorstel dat wij aan u hebben gedaan, zijn wij van mening dat in de geest van de doelstellingen van de Bestuursopdracht er een goed uitgewerkt bestemmingsplan ligt. Er is sprake van integratie van wonen, zorg en welzijn, de zorgfuncties zijn breed vertegenwoordigd en de inpasbaarheid van de bebouwing is met welstandseisen en een beeldkwaliteitsplan, voldoende gewaarborgd.
Met betrekking tot de zorgfuncties verwijzen wij graag naar de inhoud van onze raadsbrief d.d. 15 juni 2010. In die raadsbrief werd de passage opgenomen dat ons gebleken is dat de totale beschikbare ruimte van 2.600 m vol blijkt te zitten. Omdat er een intentieovereenkomst is getekend voor 500 m voor de realisering van een kinderdagverblijf (maatschappelijk, welzijn), resteert er dus 2.100 m voor zorgfuncties. Dit is aanvullend aan de realisatie van de PG-eenheden (totaal circa 4.400 m). Daarnaast is door de ontwikkelaar een wachtlijst van potentile huurders aangelegd (560 m).

Na het raadsbesluit van 8 januari 2008, waarbij als sluitstuk van de gehouden biedingsprocedure, voor de bieding De Nijs is gekozen (instandhouding 1e overeenkomst), is dit besluit door ons nader uitgewerkt. Hier spreekt vooral de externe werking van de besluitvorming naar derden toe. Dit heeft geresulteerd in de op 16 februari 2010 gesloten 2e overeenkomst SMC tussen De Nijs en de gemeente.
Door diverse fracties is gevraagd naar een inschatting van de schade indien uw raad aan het voorliggende bestemmingsplan geen medewerking mocht verlenen.
Wij merken op dat in artikel 13, lid 1 van deze overeenkomst staat dat door de gemeente dan alle door De Nijs gemaakte externe kosten voor dit project, vergoed moeten worden. Hoewel dit niet gemakkelijk in geld is uit te drukken, is onze werkelijke schade dan evenwel veel groter. Immers enerzijds wordt de geboden prijs voor de verkoop van het onroerend goed (met een overwaarde) niet ontvangen, anderzijds komt de gemeente te staan voor de kosten van ingrijpend, achterstallig onderhoud en afboeking van gemeentelijke voorbereidingskosten (o.a. ambtelijke inzet). Naar verwachting zal door een dalende bezetting de exploitatie van het gebouw de komende jaren tevens tot verliezen leiden. Een kwaliteitsimpuls voor de omgeving zal de eerste jaren achterwege blijven en ook een nieuw plan zal wederom ambtelijke inzet vergen.

6. verplaatsen Judasboom

Voorafgaand aan de kapaanvraag is een inventarisatie gemaakt welke bomen voor het bouwplan het veld moeten ruimen en welke bomen staan kunnen blijven. De twee historische beuken in de binnentuin en de magnolia (tulpenboom) zullen volledig behouden blijven. De Judasboom is n van de bomen die niet op de locatie gehandhaafd kan blijven. Ter verplaatsing van de Judasboom is een onderzoek uitgevoerd door een extern deskundige van de firma Krinkels. De conclusie is dat de Judasboom onder voorwaarden verplaatst kan worden. Echter kan nooit 100% de garantie worden gegeven dat een boom na verplaatsing weer aanslaat omdat het een levende materie betreft.

Ter afronding

Wij gaan er van uit dat wij met deze raadsbrief alle openstaande vragen van een antwoord hebben voorzien. Naar onze mening is alle informatie thans voorhanden om tot een zorgvuldige integrale afweging van belangen en tot besluitvorming te komen. Mochten er niettemin nog technische vragen bij u leven, aarzelt u dan niet om alsnog die vragen voor de raadsvergadering aan ons te stellen.

Enkhuizen, 31 augustus 2010

Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van E n k h u i z e n

De secretaris, De burgemeester,

(R.M. Reus) (J.G.A. Baas)